Assurance habitation en construction

À jour en Août 2017

Écrit par les experts Ooreka

Vous voulez faire construire votre logement, attention ne négligez pas le volet assurance de votre projet ! En votre qualité de maître d'ouvrage, vous devrez souscrire des assurances pour certaines obligatoires mais veiller aussi à ce que vos différents partenaires à la construction de votre habitation soient également couverts. Vous serez tout dans cet article sur les assurances d'une habitation en construction.

Assurance d'une habitation en construction : des garanties obligatoires

Propriétaires : quelles assurances souscrire ?

L'assurance dommages-ouvrage

Avant que le chantier ne commence, le maître d'ouvrage, c'est-à-dire toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'immeuble, fait réaliser les travaux, doit obligatoirement souscrire une assurance dommages-ouvrage qui le couvre pendant 10 ans contre les différents vices de construction (article L. 242-1 du Code des assurances).

Cette assurance permet donc de vous dédommager des malfaçons affectant la solidité du bâtiment (vice de construction, fissures, etc.). Si la garantie est acquise, votre assureur vous indemnise et gère ensuite pour son compte le recours éventuel contre un tiers responsable. L'avantage est que votre indemnisation ne dépendra pas du résultat de l'exercice du recours contre le ou les tiers responsables, ce qui permet une réparation des préjudices plus rapide.

À défaut de respecter cette disposition légale, vous pouvez encourir une peine d'emprisonnement de six mois et une amende de 75 000 euros ou l'une de ces deux peines seulement étant précisé que ces sanctions ne s'appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint (article L. 243-3 du Code des assurances).

Cette assurance est par ailleurs souvent requise pour l'acceptation du financement de votre projet immobilier par votre établissement de crédit.

À noter : dans le cas de l'auto-construction, il sera souvent difficile d'obtenir une assurance dommages-ouvrage, n'hésitez pas à recourir au Bureau central de tarification.

L'assurance habitation

Lorsque votre logement en construction est considéré comme étant hors d'eau hors d'air, c'est-à-dire que l'ouvrage est étanche, que le gros œuvre est terminé (murs extérieurs), la toiture posée, les menuiseries faites, vous devez souscrire une assurance habitation. Ce contrat vous couvre contre les risques d'incendie, de dégât des eaux, de bris de glace, etc.

Comparez les contrats d'assurance et trouvez la meilleure solution pour votre situation.

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Assurances des professionnels parties au projet de construction

Votre logement en construction est couvert également par les assurances obligatoires que doivent souscrire les professionnels intervenant sur votre chantier. 

La garantie de parfait achèvement

Cette garantie est obligatoire pour l'entrepreneur, elle finance les désordres signalés par le maître d'ouvrage durant l'année suivant la réception des travaux.

L'assurance responsabilité décennale

L'assurance responsabilité professionnelle également appelée garantie décennale garantit le maître d'ouvrage et ses acquéreurs successifs de la réparation des dommages qui se produisent après la réception des travaux.

Elle garantit ainsi pendant 10 ans la responsabilité du professionnel intervenant sur votre chantier en cas de vice de construction et de malfaçons compromettant l'ouvrage et sa solidité rendant l'habitation inadaptée à son usage initial.

Les professionnels du bâtiment, artisans ou auto-entrepreneurs exerçant une activité artisanale, pour lesquels l'assurance professionnelle est obligatoire, doivent mentionner sur leurs devis et leurs factures :

  • l'assurance souscrite au titre de leur activité ;
  • les coordonnées de l'assureur ou du garant ;
  • la couverture géographique du contrat ou de la garantie.

Au moment de la signature du contrat, et avant l'ouverture du chantier, le professionnel doit obligatoirement remettre à son client, le maître d'ouvrage, un justificatif du contrat d'assurance en responsabilité civile décennale qu'il a souscrit.

En cas de vente d'un logement dans les 10 ans suivant sa construction, l'attestation d'assurance doit être annexée au contrat de vente, afin de permettre à l'acquéreur d'agir en cas de sinistre.

La garantie biennale

Elle est obligatoire pour les professionnels et vous couvre contre les défauts constatés sur les équipements de votre logement sur une durée de 2 ans à la date de réception des travaux.

L'assurance responsabilité civile professionnelle

Tous les professionnels qui interviennent sur votre chantier doivent avoir contracté une assurance responsabilité civile professionnelle pour les dommages qu'ils pourraient vous occasionner ou occasionner à des tiers.

La garantie d'achèvement ou de remboursement

Il s'agit d'une garantie obligatoire à la charge du promoteur. En cas de défaillance de sa part, il y aura soit achèvement du programme soit remboursement des versements effectués par l'acquéreur.

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La garantie de livraison

Votre constructeur doit souscrire une garantie de livraison auprès d'un établissement financier ou d'une société d'assurance afin de vous protéger contre les risques de mauvaise exécution des travaux (retard du chantier, dépôt de bilan, etc.).

Assurance d'une habitation en construction : des garanties facultatives

Aux côtés des assurances obligatoires couvrant votre habitation en construction, des garanties complémentaires facultatives peuvent également être souscrites ayant leurs propres limites d'indemnité et franchises.

Garantie des éléments d'équipement indissociables

Le maître de l'ouvrage peut décider de souscrire cette garantie pour couvrir les dommages subis par les éléments indissociables du logement, c'est-à-dire ceux qu'on ne peut enlever sans abîmer la structure. Elle peut alors être incluse dans l'assurance dommages-ouvrage.

Cette garantie commence après le délai de parfait achèvement et prend fin à l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la réception des travaux.

À noter : selon l'article 1792-2 du Code civil « Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage ».

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La garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis

De la même manière, l'assurance des dommages à l'ouvrage peut garantir les dommages immatériels subis par le propriétaire de la construction ou ses occupants, résultant directement d'un dommage survenu après réception.

Cette option permet, par exemple, de limiter les pertes de jouissance suite à un sinistre garanti.

La garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs

Les « existants » sont les parties anciennes de la construction qui ne font pas l'objet de travaux de rénovation. Le contrat d'assurance dommages-ouvrage peut garantir en option les dommages concernant ces parties anciennes après que le maître d'ouvrage a accepté l'ouvrage, avec ou sans réserves.

La garantie « tous risques chantier »

Il s'agit d'une assurance souscrite pour un chantier spécifique. Les garanties bénéficient tant au maître d'ouvrage qu'à chacun des intervenants sur le chantier. Sont ainsi couverts par ce contrat les dommages à l'ouvrage en cours de construction, aux matériaux et aux équipements arrivés sur le chantier.

Assurance dommages intermédiaires

Elle garantit le maître de l'ouvrage des désordres qui apparaissent après la réception des travaux puis de la période d'un an de garantie de parfait achèvement et, qui ne sont pas pris en charge par la garantie décennale.

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