Assurance pour maison en construction

À jour en Décembre 2016

Écrit par les experts Ooreka

Vous construisez une maison individuelle ou un immeuble ? Vous devez assurer votre construction.

Si vous construisez vous-même votre maison pour votre propre compte (de plus en plus souvent en temps de crise) ou que vous êtes le maître d'œuvre gérant vous-même les différents corps de métiers, il est important, au-delà des garanties décrites ci-après, de souscrire une assurance pour votre maison en construction au titre, à la fois des garanties de responsabilités habitation et également des garanties dommages (notamment incendie et tempêtes...).

En effet, dès que le bâtiment sort de terre ou que vous faites une réception provisoire (souvent au « hors d'eau hors d'air »), vous êtes responsable et propriétaire de votre maison. Il faut donc couvrir vos responsabilités et votre bien.

Assurance logement en construction

Tout dépend si vous êtes maître d'ouvrage (celui qui demande la construction) ou entrepreneur (celui qui construit) : chacun est soumis à des assurances obligatoires et peut souscrire des garanties facultatives.

On peut distinguer :

  • L'assurance obligatoire pour le maître d'ouvrage : la garantie dommages-ouvrage.
  • Toutes les assurances construction (garanties décennales).

Bon à savoir : suite aux mesures de la loi Macron du 6 août 2015, les personnes soumises aux obligations d'assurance construction doivent fournir une attestation d'assurance répondant à un modèle défini par arrêté ministériel. Cette attestation doit notamment être jointe aux devis et factures.

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Comparer les assurances

Maison en construction : assurance dommages-ouvrage

En cas de défaut d'assurance, vous encourez 10 jours à 6 mois de prison et de 300 à 75 000 € d'amende si le nouveau logement ne vous est pas destiné, ni à votre famille, à votre conjoint ou à sa famille.

La seule assurance construction obligatoire

  • Quoi ? Une assurance d'une durée de 10 ans qui bénéficie au propriétaire du logement assuré. C'est à lui de la faire jouer si c'est nécessaire.
  • Pourquoi ? Permet de financer les réparations urgentes en cas de vice de construction (malfaçon) qui représente une menace pour la solidité du logement (immeuble ou maison) ou empêche d'y habiter. Pour débloquer les indemnités, l'assurance n'attend pas la détermination et le partage des différentes responsabilités. En effet, l'expertise de l'assureur « dommages-ouvrage » est opposable aux différents assureurs en garanties décennales du bâtiment.
  • Qui souscrit ?
    • le maître d'ouvrage : promoteur, vendeur ;
    • un particulier qui fait réaliser les travaux ;
    • certains constructeurs de maisons individuelles qui souscrivent un contrat groupe auquel leurs clients peuvent ou non adhérer (il remet au maître d'ouvrage une attestation) ;
    • un mandataire : syndic de copropriété par exemple.
  • Quand ? Avant l'ouverture du chantier (DROC : déclaration réglementaire d'ouverture de chantier).
  • Comment souscrire ?
    • En remplissant en toute bonne foi un questionnaire de votre assureur concernant les caractéristiques du chantier : dates des travaux, liste des intervenants, garanties demandées, contrôleur technique etc.
    • En fournissant certains justificatifs : attestation d'assurance de responsabilité professionnelle des différents intervenants etc.

L'assurance, un sésame quel que soit votre projet

La référence de l'assurance dommages ouvrage doit apparaître dans le contrat de construction maître d'ouvrage/ constructeur :

  • Pour la construction de maisons individuelles : à défaut, le constructeur doit reverser au maître d'ouvrage toutes les sommes déjà versées.
  • Pour bénéficier d'une offre de prêt immobilier pour la construction.
  • Pour la vente du logement par un notaire après les travaux.

Cotisation : un coût variable

En général, elle représente un pourcentage défini du coût total de la construction mais la cotisation varie aussi :

  • selon l'assureur ;
  • selon certains critères :
    • qualification professionnelle des constructeurs ;
    • contrôle technique ou pas ;
    • souscriptions d'autres garanties ou pas.
  • un paiement en 2 étapes :
    • paiement d'une cotisation estimative au moment de la souscription du contrat ;
    • paiement d'un ajustement de la cotisation en fonction du montant final de la construction déclaré par l'assuré (2 mois maximum après la déclaration).

Si votre assureur refuse de vous assurer, vous pouvez avoir recours au Bureau central de tarification : si vous le saisissez, il fixe le montant de votre cotisation et impose à votre assureur de vous garantir.

Bon à savoir : la réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage accepte l'ouvrage avec ou sans réserves. La garantie dommages-ouvrage ou les garanties décennales ne peuvent intervenir que sur les éléments de construction qui n'ont pas fait l'objet de réserves au moment de la réception.

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Toutes les assurances maison en construction

  Couverture Durée de la garantie Bon à savoir
  Début Fin
Garanties obligatoires
Assurance dommages-ouvrage (maître d'ouvrage) Financement des réparations en cas de vice de construction menaçant la solidité du logement ou ne permettant pas de l'habiter. 10 ans après la réception du logement.
  • La garantie joue avant toute recherche de responsabilité.
  • Ensuite l'assureur exercera un recours contre les intervenants de la construction pour être remboursée.
Garantie de parfait achèvement (entrepreuneur) Finance toutes les réparations de désordres signalés par le maître d'ouvrage. 1 an à compter de la réception. Le maître d'ouvrage a 2 moyens de signaler les désordres :
  • Au moment de la réception : en émettant des réserves qui seront mentionnées sur le PV de réception.
  • Après réception :  par notification écrite lettre adressée à l'entrepreneur).
Assurances décennales Financement des réparations en cas de vice de construction menaçant la solidité du logement ou ne permettant pas de l'habiter. 10 ans après la réception du logement.
  • La garantie joue après recherche des responsabilités.
  • L'assuré doit  exercer les différents recours contre les intervenants de la construction pour être remboursé. Les démarches sont souvent longues et souvent judiciaires. Les intervenants doivent bien être assurés pour les activités réellement exercées.
Responsabilité civile professionnelle (pour tous les intervenants) Couvre les dommages ayant lieu pendant le chantier. Garantie valide tant que l'assuré paie ses cotisations. --
Garantie d'achèvement ou garantie de remboursement (constructeur/ maître d'ouvrage) Assure aux personnes qui accèdent à la propriété d'un logement sur plan que celui-ci sera bien achevé ou remboursé. De l'ouverture du chantier. À la réception. Cette garantie peut être :
  • Extrinsèque : la garantie financière est fournie par l'assureur ou l'établissement financier.
  • Intrinsèque : la garantie financière est fournie par l'entrepreneur lui-même (sur ses fonds propres) lorsque le chantier a peu de chances de ne pas être achevé.
Garantie de livraison (pour le constructeur ou l'entrepreneur dans les contrats de construction de maisons individuelles) Garantit le client ou maître d'ouvrage des risques de non exécution de la maison : l'assureur met en demeure le constructeur pour l'obliger à terminer le chantier et le cas échéant missionne un autre entrepreneur. De l'ouverture du chantier. À la réception. Cette garantie est souscrite auprès d'un assureur ou d'un établissement de crédit.
Garanties facultatives
Garantie des éléments d'équipement indissociables (maître d'ouvrage) Couvre les dommages subis par les éléments indissociables du logement : éléments qu'on ne peut enlever sans abîmer la structure. Après le délai de parfait achèvement. 2 ans après la réception. Selon les contrats, peut comporter des limites, des exclusions et des franchises.
Garantie des dommages immatériels consécutifs à des désordres garantis  (maître d'ouvrage) Couvre les dommages immatériels (dus à des dommages matériels ) subis par le propriétaire ou les occupants du logement après réception : impossibilité d'occuper le logement pendant les travaux de réparation, loyers impayés... Selon les contrats. Selon les contrats.
Garantie des dommages aux existants du fait des travaux neufs (maître d'ouvrage) Couvre les parties anciennes d'un bâtiment en rénovation mais qui, elles, ne doivent pas être rénovées. Lorsque le maître d'ouvrage a accepté l'ouvrage (à réception). Selon les contrats. Cette garantie joue, que le maître d'ouvrage ait émis ou non des réserves à la réception.
Garantie de bon fonctionnement ou garantie biennale (maître d'ouvrage) Couvre tous les désordres non couverts par la garantie décennale : équipements qui ne font pas partie intégrante de la construction (chauffage, fenêtres, portes...). 2 ans à compter de la réception. Doit être souscrite par tous les intervenants de la construction.
Garantie génie civil (maître d'ouvrage) Couvre les réparations d'un ouvrage de génie civil non concerné par la garantie dommages ouvrage. 10 ans à compter de la réception. --
Assurance tous risques chantier (TRC) ou police unique de chantier (PUC) (maître d'ouvrage + tous intervenants du chantier) Couvre les dommages matériels du chantier sur tout ce qui doit faire partie de l'ouvrage. Du début du chantier à la réception. Indemnisation sans recherche de responsabilité en cas de sinistre.
Assurance dommages intermédiaires (maître d'ouvrage) Garantit les vices cachés qui apparaissent l'année qui suit la réception et qui ne sont pas pris en charge par la garantie décennale. 10 ans à compter de la réception. --

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